Avastasid kinnisvaral varjatud puudusi? Järgmised sammud on olulised!

On loomulik ja eeldatav, et järelturu kinnisvaral võib esineda silmaga nähtavaid puudusi – praod fassaadis, hallitus vannitoas, ära vajunud uksed jms. Need on vead, mille olemasolust on ostja ostuhetkel teadlik, mida ta aktsepteerib ning mis kajastuvad ka ostu-müügi lepingus.

Varjatud puudusteks loetakse kõiki puudusi, millest ostja ei olnud ostuhetkel teadlik – nii need puudused mida müüja teadlikult varjas kui ka need, mille olemasolust müüja väidetavalt või päriselt ei teadnud. Sellest hoolimata on varjatud puudus igal juhul müüja vastutus.

Oluline on mõista, et “varjatud puudus” on tegelikult ostja ja müüja vahelise lepingu rikkumine. Seda, kas tegemist on juriidilises mõttes ostja ja müüja vahel sõlmitud lepingu rikkumisega, aitab välja selgitada juriidiline nõustaja. Sellest tulenevalt on väga oluline, millised on järgmised sammud pärast varjatud puuduste avastamist. 

Fikseeri kinnisvara tehniline seisukord

Juhul kui tundub, et probleeme võib olla rohkem kui üks, on mõistlik kasutada Ehituskaitse Büroo abi kinnisvara tehnilise seisukorra kontrollimiseks. Vaatame kinnisvara hetkeseisukorra üle, fikseerime probleemid ja lisame need koos fotodega raportisse. Ehituskaitse Büroo on sõltumatu osapool. Anname hinnangu kinnisvara tehnilisele seisukorrale parimal võimalikul viisil ja fikseerime kõik leitud puudused kirjalikku raportisse.

Teavita müüjat puudustest esimesel võimalusel

Varjatud puudustest teavitamise puhul mängib olulist rolli aeg. Võlaõigusseaduse kohaselt peab müüjat varjatud puudustest teavitama hiljemalt kahe aasta jooksul alates vara üleandmisest ostjale. Meie soovitame seda teha kohe, kui probleem ilmneb. Nii et teki liialt hilise teavitamise ohtu. 

Proovi leida müüjaga kokkuleppel sobiv lahendus

Püüdke teha omavahel selgeks kellel on vastutus ja anna müüjale võimalus poolte kokkuleppel probleem lahendada. Lahendused võivad olla erinevad alustades remonditöödest ja kompensatsioonist kuni ekstreemsematel juhtudel tehingu tagasipööramiseni. Peamine on, et lahendus rahuldaks mõlemaid osapooli ja ei looks pinda uute vaidluste tekkele. 

Kasuta juriidilise nõustaja abi

Kui ostja ja müüja ei suuda vastutuses või sobivas lahenduskäigus kokkuleppele jõuda, on kõige mõistlikum kaasata protsessi juriidiline nõustaja, et järgmised sammud teha juriidiliselt korrektsel viisil.

Seda tuleks kindlasti teha enne, kui otsustad müüjat omal algatusel teavitada lepingust taganemisest või soovid teha mõnda muud rutakat otsust. Vastasel juhul võid ka õigustatud nõude puhul kohtuvaidluse kaotada juriidiliste nüansside tõttu. Õigusekspert tutvub olukorra ja materjalidega ning loob tegevuskava edasisteks sammudeks, mis võib hõlmata ka ehitusvaldkonna spetsialistide kaasamist.

Millised puudused ei ole “varjatud puudused”?

Kõik puudused ei ole varjatud puudused. Näiteks ostes maja, mida on reklaamitud ja müüdud suvilana, ei saa imestada kui see ei ole sobiv aastaringselt elamiseks ning soojuspidavus kütteperioodil ei vasta alaliseks elamiseks mõeldud hoone standarditele.

Varjatud puuduste tuvastamisel lähtutakse mõistlikkuse printsiibist: ehk ostes maja, millel ei ole katust, ei saa pärast väita, et sellisest asjaolust ei oldud teadlik. Seepärast on varjatud puuduste käsitluses olulised märksõnad “teadis” ja “pidi teadma”.

Soovitused kinnisvara müüjale

Kinnisvara müüjana on alati hea mõte enne müüki selgeks teha, millises seisukorras kinnisvara müüakse. Kasulik on uurida, millised on müüdava kinnisvara tüübi puhul kõige levinumad varjatud puudused ja teha kindlaks kas ise või spetsialistide abiga, ega neid ei esine. Kontrollimise abil riskide maandamine toob kaasa lisakulu, kuid maandab ka oluliselt müügijärgsete vaidluste ohtu.

See võib ennetada ka teist probleemi ehk kodu tehniliste sõlmede või juurdeehituste mittevastavust kehtivale kasutusloale, mis võib ostjale muutuda takistavaks asjaoluks pangalaenu saamisel.

Kõik müüdava kinnisvaraga seonduv on mõistlik ostjale kohe võimalikult tõeselt ära rääkida. Kui miski ka ununeb, siis tasub esmalt spetsialistide abiga selgeks teha, kas ka tegelikult on tegemist varjatud puudusega. Seejärel saab leida mõlemale osapoolele sobiva lahenduse.

Küsi abi spetsialistidelt

Ehituskaitse Büroo spetsialistid on mitmel juhul andnud nõu, mida võiks puuduste avastamisel järgmiseks teha või ette võtta. Juhul kui avastate puudusi ning on ebaselge, milline võiks olla järgmine samm, võtke meiega ühendust – aitame meeleldi.

A. M. Pant